二、关于购房定金的性质。从实践上来看,认购书起到为购房人预留房号,保证签订商品房购卖合同的作用。尽管认购书的性质在法理上还存在争议,但一般认为,商品房认购书与商品房购卖合同相当于预约合同与本约合同的关系,即预约合同是为签订本约合同而订立的。我国《合同法》第四十二条规定:“当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任:(一)假借订立合同,恶意进行磋商;(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;(三)有其他违背诚实信用原则的行为。”本条规定了缔约过失责任即前契约责任。而通过认购书中定金条款的设定,来约定双方在一定期限内签订商品房购卖合同这一本合同的权利义务,正是对当一方出现缔约过失时,对于无过错的另一方的有效救济。因此,从这个意义上说,购房定金属于立约定金。即为保证正式签订商品房购卖合同而交付的定金。
三、适用定金罚则的条件。笔者认为,定金罚则的适用应当符合公平、诚信的基本原则。
具体来说,如果因为合同一方无故不履行在认购书中约定的时间内到约定的地点去签订商品房购卖合同的义务,或一方擅自改变在认购书中双方已经确认同意的条款,比如房屋的基本状况、价款等导致商品房购卖合同无法签订的,则系因当事人一方原因造成本约无法签订,应对该方适用定金罚则。
就是交了定金房子就定下来。