眉山购房和租房长远看区别很大

2021-07-06       浏览次数:0

扫描到手机,新闻随时看
扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

眉山买房讯,都说买房是投资,你信不信。一、购房是什么?答:购房就是一次性付清70年的租金。 
  二、作为投资品,房子的价值是什么?答:就是这70年租金的现金贴现。 
  三、购房是投资行为,租房才是消费行为,自住者相当于购房后租给自己。 
  四、房子是有折旧的,70年后的残值等于零,那么前面70年的折旧至少要按每年2%来计算。 
  五、资金的使用是有成本的,资金成本=自有资金比例×资金机会成本+银行贷款比例×贷款利率 
  一些事实 
  一、房子售价与租金的比例很高,就我所了解的房子(以毛胚房为例,不必计算装修和家具的折旧),年租金只相当于售价的3.5%到4%。 
  二、市场双方其实还在观望,卖方(包括开发商和炒房者)捂房,购方捂钱包。 
  关于房价的博弈 
  关于房价的走向,我们用建立经济模型的方式来推断—— 
  一、假设购卖双方都是长期资金(自有资金或长期贷款),房子的价格等于其价值,即资金成本等于房租减去折旧。 
  在这种情况下,双方在博弈中都没有优势,因为卖方在捂房的同时,可以将房子出租,获得收益,该收益扣除折旧后等于资金成本;购方也可以租房子住,租房的成本也等于资金成本加上折旧。 
  二、假设购卖双方仍是长期资金,但房子的价格高于价值,即资金成本高于房租减去折旧。在这种情况下,卖方将房子出租的收益扣除折旧后,将低于资金成本,时间越长,卖方损失越大;购方租房的支出将低于资金成本加折旧,购方宁愿把钱存银行,用利息来租房子,时间越长越有利。博弈的优势向购方倾斜。 
  三、在实际房地产市场中,购方的资金成本介于存款利率和贷款利率之间,视头付比例而不同。年租金扣除折旧后,只有1.5%到2%的收益,低于购方的资金成本,购房自住的意愿不强;对卖方来说,通常贷款比例较高,而且开发商或炒房者自有资金的机会成本较高(因为他们可以作其他投资而获利),所以卖方的资金成本更高,租金扣除折旧后远近于资金成本,如果观望持续,卖方损失较大。再说目前卖方捂的大多数房子,并没有租出去,捂房的成本很高,对卖方很不利。 
  四、从资金结构分析,卖方的短期资金比例很高,如果不能及时回款,将面临破产的危险,卖方必需在一定期限内将房子卖出去,现在留给卖方的时间越来越少。现在卖方大力在宣传购方撑不住了,真实需求出来了,其实是他自己快撑不住了。 

时间久了你就知道买房的好处。

QQ截图20201219233012
打赏
凡注明"来源:眉山买房网"的稿件为本网独家原创稿件,引用或转载请注明出处。
关键词:
0相关评论

热点楼盘

更多