那么，怎样才能把握投资机会、规避投资风险呢?
前提是：准确测算房价中是否存在泡沫。
■出租收益率决定资金回收周期
以住宅为例：
例一：A住宅：单价5000元/平方米(含简单装修)，70平方米，总价款35万元/套。
经调查，该区域周边同等面积住宅的出租价格为1600元/月。那么：
A住宅的理论出租收益=1600元×11个月=17600元/年(静态，排除了将来房租上涨、下跌因素，每年剔除1个月空置待租时间)
理论年收益率=17600/350000=5%(静态)
投资成本理论回收周期=350000/17600=19.88年(未计算养护维修投入)
这组数字表明：该物业的价格泡沫比较严重，投资收益率较低，成本回收周期相当漫长，资产缩水风险很大，不适合作为投资对象，应回避。
例二：B住宅，高端公寓，单价10000元/平方米(含精装修)，面积100平方米，总价款100万元。
经调查，该物业所在项目中，同等面积公寓出租价格为7000元/月。那么：
B住宅的理论出租收益=7000元×11个月=77000元/年(静态，排除了将来房租上涨、下跌因素，每年剔除1个月空置待租时间)
理论年收益率=77000/1000000=7.7%(静态)
投资成本理论回收周期=1000000/77000=12.98年(未计算养护维修投入)
这组数字表明：与A住宅相比，该物业的价格泡沫要低得多，基本可以接受。投资收益率尚可，成本回收周期尚可接受。在有闲钱的情况下，可以考虑作为投资对象。
■回收周期应在7—12年间
总之，具有投资价值的房产，理论年收益率应在7%-20%之间(越高越好)，理论成本回收周期应在7—12年间(越短越好)。
商业地产(如商铺、写字楼等)的计算原理、方法同上。
如果房屋为毛坯房，还应该把装修投入计入购购成本。之所以每年要减除一个月，主要是因为房产出租的确存在空置待租期，同时还需要业主缴纳不菲的物业管理费、取暖费、维修养护费、房产折旧、家具家电折旧、装修折旧等费用。(注：房屋折旧率为每年2%)
