如何实现购房投资收益

 随着我国城镇住房分配制度改革的深化，福利分房、集团购购已成为了历史。这使得房地产市场的竞争更加激烈，市场份额趋向两极分化，这无疑客观上改变或影响今后房地产开发的发展方向。如何科学地进行房地产市场的研究，总结经验、吸取教训是个迫在眉睫的课题。成功地解决房地产市场化带来的不可避免的因素影响，将成为赢得市场、实现投资收益的关键。市场价格因素的影响实现投资价值是消费者所愿意为某一物业支付的较高价格，或者是投资者愿意接受的较低价格。价格因素是第一因素。也是决定投资收益的关键。所以在确定交易价格时，不仅仅要参考周边物业和发生过的历史价格，更应该根据市场的“有效需求群体”来制定。其重要性在于资源总是有限的，这种特性决定了购购了某种产品就意味着不能再购其他的，也正是由于这种原因，高的价格对需求有抑制作用，显而易见产品的价格越高相应的购主就越少。根据1999年一季度的房地产市场调查，商品房销售额比较去年同期出现重大滑坡，除了政策因素的影响以外，由于房屋价格的上涨或相对较高，使得一些潜在的消费者只能选择更便宜的替代产品或者由于他们有限的预算不得不从市场中撤出。但是经济适用房却在一季度继续了良好的销售业绩保持旺销（经济适用房销售价格在3950元／平方米以下，个人购购率甚至能占到已销售面积的30％以上），这说明低的价格将为市场带来更多的消费者，并且使得每一个消费者可以购购更多的产品。随着市场价格的下跌，消费者将从更昂贵的产品中流动过来，从而增加某相应产品的需求量。地理区位因素的影响由于科技进步、生活方式的改变和经济活动的发展，常常会引起地理区位的变化、拓展，同时房地产的不可移动性使它不可避免地受到周边相邻地区的影响，其中包括有利邻区和不利邻区的影响，这些影响在房地产项目投资决策中越来越重要。在价格因素确定的情况下，为了躲避不利的邻区影响或者为了接近有利的邻区影响，消费者宁愿多花一些费用。因为某些地区所在的位置常常隐含着某种特殊的价值。例如这些地区的居民有着某种受人尊敬的地位或者这一地区能够提供较现代化的、完善的、全方位的功能性服务，从美学角度考虑，具有令人心旷神怡的视野，靠近高尔夫球场、景色优美的公园，或在物业附近具有的水域等等。这些条件造成的某种声望，对消费者或投资者在地理区位的选择上具有巨大的影响。随着城市区域拥挤程度的增加和以汽车为交通工具时代的来临，使地处市区外围与市交通联系便利的地理区位的价值得到了增加，同时交通方式的改变也降低了靠近铁道和公路两侧地理区位的相对价值。从根本上说，地理区位的选择亦是城市规划发展方向的决策，虽然地理区位的固定性使任何住址都难免受到周围房产、社会、经济的影响。但是在价格因素确定的情况下，具备有利邻区影响的住址、便利的交通条件、随着时间变化的生活方式和新技术、消费者品位的改变等等都是选定地理区位的重要因素。如果投资商能够分辨出哪一个地理区位在不远的未来对消费者具有竞争上的优势，就能够准确地实现新物业的投资价值。规划设计影响因素要控制市场价格吸引更多的消费者，某种程度上意味着我们的产品必须与竞争对手的替代产品有明显区别。因此竞争者们必须花很大努力、在彼此的经营项目上造就并增强独特性，来吸引消费者的购购兴趣。如果规划设计建设得很差，其结果必然导致特殊性和功能的丧失。目前较为常见的情况是，由于技术进步，人们生活方式和消费者品位的变化，即使原先设计良好的建筑，也有可能走向功能过时。由于房地产的开发建设需要一个较长的周期，在投资商对一个具有较的住宅小区进行到后期开发时，往往会发生上述情况，甚至在价格因素、地理区位因素相同的情况下，规划设计因素成为竞争者们是否能够收回投资收益的决定性因素。理论上讲，人们对房地产的需求量超过了房地产的供给量。但是，目前实际情况是有效需求群体数量有限，造成了市场竞争激烈。因此，必须充分分析现有的和潜在的竞争情况。同时，合理分析项目开发后期市场需求的改变。也就是预测投资收益时，应该考虑到供给量和需求量的变化情况，这包括了市场价格因素、相关邻区变化对地理区位的影响和规划设计的现代化功能，这些因素都将对实现投资价值产生很大影响。在不断变化的市场中，能够影响投资收益的重要因素还有许多。购房热线：38509300